北卡 | 投资理财做个聪明的房东
北卡三角区的房地产市场就这么大，华人经纪人就有好几百，凯瑞市房价一路攀升，可是出租房的价格不升反降，无经验的华人房东盲目压降房租。这种局面如何看待和应对？
7月25日晚，北卡华人企业协会（nc-cba.org）举办“商业论坛”深谈北卡三角区房地产投资和管理，一位经纪人提出以上的话题，引发参会上百人共通感受和极大兴趣。主持人——资深专业地产投资人Peter Cheng首先亮明自己的观点：因为华人的房子一般都状况较好，也有很多的新房，不管别人出什么价，聪明的华人房东一定不会轻易压低租价，甚至会根据市场需求，另外再加一点耐心，大胆在市场平均房租价格上加个几十、上百美元。“我这样做过，在座有人也有过这个经验，都收到了意想不到的结果。”
北卡企协会长程灿东向Perter Cheng赠送纪念证书。赵峰愉摄
■侨报记者毛苌子报道
每次房地产讲座都是座无虚席。赵峰愉摄
RTP商住房市场依然看涨
这是北卡企协举办“商业论坛”系列研讨分享会今年第2次聚焦房地产市场，Perter首先借助统计资料介绍了三角区特别是维克郡今年6月份的市场形势：上市的住宅房比去年同期减少4%，卖出的房子增加0.1%，成交房价中值同比上涨6.9%，总成交金额增长8.1%，与此同时房子卖得更快、库存同比减少6.7%。维克郡乃至整个三角区房地产市场火爆的态势虽有所减缓但仍在持续。
在场入行不久的一些华人经纪人请教如何判断市场趋势。现场资深经纪人分享道：凯瑞市政机构会提供人口实时异动的数据，以及房地产建设用地信息，另外有网站会告诉你有什么房子正在建造，根据这些应该可以判断市场的大体走向。“凯瑞市目前市场上只有有限地块可以建房，Morrisville过去几年引进企业可以一给40个英亩，现在只能拿出20英亩的地块，而且这个城市版图很小……”人口不断增长、用地日趋枯竭，加上开发商、建筑商受2008年金融危机影响比较谨慎，只要经济发展平稳，大家普遍看涨三角地区未来房市。
如何应对凯瑞投资房出租乱象
在华人居民最为密集的凯瑞市，也是华人拥有投资房最多的地区，近几年来房价一路飙升，目前均价已超过教堂山，但是出租价却低得离谱。一位经纪人在凯瑞和临近的Holly Spring分别投资几乎同样面积的房产，Holly Spring的那栋月租1495美元，凯瑞的却只能租1295美元，“无奈的是，差不多大小的房子，总有人比你的租金低一截，“你出750，人家550，你出350，人家250”，“好像就是我们华人在互相杀价”。
凭借自己多年的经验，Perter建议，房东碰到这种情况除了不去自残式跟风外，还要相信，职业精神一定会得到回报，“如果我们及时接听客户的电话，及时回复客户的邮件，尽可能快安排客户看房，效果肯定大不一样。”一位经纪人提到她隔壁一套别墅空置了6个月才租出去，Peter分享道，会管理的人不会让这种情况出现，“比如我手上要是有一套比较难出租的房子，现在夏天只要有客户来看，我会提前半小时赶到，把空调打得凉凉的，给人家尽可能好的印象。另外加强跟踪和提供贴心客户服务能很大程度提高出租的速度和保持坚挺的房租。”
商业地产 华人不妨尝试
跟住宅市场相仿，北卡三角地区的商业地产也在一直上涨。“有一家借了我们公司贷款在罗利市区买房的客户，房子拿到了，也修整好了却不出售，宁愿承担较高的利息捂着，捂3个月上市出售就多赚3万，而且立即形成合同。”Peter基于商业地产的市场行情，建议华人尝试去做商业地产：“如果你手上有25万美元，3个合伙就有75万美元左右，用这笔钱作为首付加上贷款可购买价值三百万的地产。” 当然，商业地产所牵涉的法律问题比住宅复杂得多，应咨询、聘请经验丰富的地产律师来维护权益，不要为了节省经费而留下后患。
北卡华人企业协会会长、有着近10年地产投资经验的资深华人商业地产中介程灿东介绍，商业地产如果不借贷，一般资产回报率（Cap Rate）为3-10%；如果用上贷款的杠杆，现金回报率（Cash on cash）可以达到7-12 %；碰到卖家急于出手等着要钱的好项目，内部收益率（IRR）获利高达15-20%也不稀罕。只是多数好的项目都是在未公开上市前就已经被有管道的买家预定了。程灿东介绍，商业地产不考虑返还贷款利息，一般收益为7-10%，碰到人家急于出手等着要钱的好项目，获利20-30%也不稀罕。
除了做转手商业地产，也有人选择做地主当房东，Peter推举当晚参加会议的资深华人商业地产投资人Nicole分享经验。她说，商业地产租金一般是营业额的20%，你事先可到他的门店考察看他生意如何，评判他有没有支付租金的能力。总之，不管是做住宅还是商业地产的房东，都需要有一定的经验，以及比经验更重要的勤奋，勤于服务、勤于学习、勤于思考。
