北卡 | 投資理財做個聰明的房東
北卡三角區的房地產市場就這麼大，華人經紀人就有好幾百，凱瑞市房價一路攀升，可是出租房的價格不升反降，無經驗的華人房東盲目壓降房租。這種局面如何看待和應對？
7月25日晚，北卡華人企業協會（nc-cba.org）舉辦「商業論壇」深談北卡三角區房地產投資和管理，一位經紀人提出以上的話題，引發參會上百人共通感受和極大興趣。主持人——資深專業地產投資人Peter Cheng首先亮明自己的觀點：因為華人的房子一般都狀況較好，也有很多的新房，不管別人出什麼價，聰明的華人房東一定不會輕易壓低租價，甚至會根據市場需求，另外再加一點耐心，大膽在市場平均房租價格上加個幾十、上百美元。「我這樣做過，在座有人也有過這個經驗，都收到了意想不到的結果。」
北卡企協會長程燦東向Perter Cheng贈送紀念證書。趙峰愉攝
■僑報記者毛萇子報道
每次房地產講座都是座無虛席。趙峰愉攝
RTP商住房市場依然看漲
這是北卡企協舉辦「商業論壇」系列研討分享會今年第2次聚焦房地產市場，Perter首先藉助統計資料介紹了三角區特別是維克郡今年6月份的市場形勢：上市的住宅房比去年同期減少4%，賣出的房子增加0.1%，成交房價中值同比上漲6.9%，總成交金額增長8.1%，與此同時房子賣得更快、庫存同比減少6.7%。維克郡乃至整個三角區房地產市場火爆的態勢雖有所減緩但仍在持續。
在場入行不久的一些華人經紀人請教如何判斷市場趨勢。現場資深經紀人分享道：凱瑞市政機構會提供人口實時異動的數據，以及房地產建設用地信息，另外有網站會告訴你有什麼房子正在建造，根據這些應該可以判斷市場的大體走向。「凱瑞市目前市場上只有有限地塊可以建房，Morrisville過去幾年引進企業可以一給40個英畝，現在只能拿出20英畝的地塊，而且這個城市版圖很小……」人口不斷增長、用地日趨枯竭，加上開發商、建築商受2008年金融危機影響比較謹慎，只要經濟發展平穩，大家普遍看漲三角地區未來房市。
如何應對凱瑞投資房出租亂象
在華人居民最為密集的凱瑞市，也是華人擁有投資房最多的地區，近幾年來房價一路飆升，目前均價已超過教堂山，但是出租價卻低得離譜。一位經紀人在凱瑞和臨近的Holly Spring分別投資幾乎同樣面積的房產，Holly Spring的那棟月租1495美元，凱瑞的卻只能租1295美元，「無奈的是，差不多大小的房子，總有人比你的租金低一截，「你出750，人家550，你出350，人家250」，「好像就是我們華人在互相殺價」。
憑藉自己多年的經驗，Perter建議，房東碰到這種情況除了不去自殘式跟風外，還要相信，職業精神一定會得到回報，「如果我們及時接聽客戶的電話，及時回復客戶的郵件，儘可能快安排客戶看房，效果肯定大不一樣。」一位經紀人提到她隔壁一套別墅空置了6個月才租出去，Peter分享道，會管理的人不會讓這種情況出現，「比如我手上要是有一套比較難出租的房子，現在夏天只要有客戶來看，我會提前半小時趕到，把空調打得涼涼的，給人家儘可能好的印象。另外加強跟蹤和提供貼心客戶服務能很大程度提高出租的速度和保持堅挺的房租。」
商業地產 華人不妨嘗試
跟住宅市場相仿，北卡三角地區的商業地產也在一直上漲。「有一家借了我們公司貸款在羅利市區買房的客戶，房子拿到了，也修整好了卻不出售，寧願承擔較高的利息捂著，捂3個月上市出售就多賺3萬，而且立即形成合同。」Peter基於商業地產的市場行情，建議華人嘗試去做商業地產：「如果你手上有25萬美元，3個合夥就有75萬美元左右，用這筆錢作為首付加上貸款可購買價值三百萬的地產。」 當然，商業地產所牽涉的法律問題比住宅複雜得多，應諮詢、聘請經驗豐富的地產律師來維護權益，不要為了節省經費而留下後患。
北卡華人企業協會會長、有著近10年地產投資經驗的資深華人商業地產中介程燦東介紹，商業地產如果不借貸，一般資產回報率（Cap Rate）為3-10%；如果用上貸款的槓桿，現金回報率（Cash on cash）可以達到7-12 %；碰到賣家急於出手等著要錢的好項目，內部收益率（IRR）獲利高達15-20%也不稀罕。只是多數好的項目都是在未公開上市前就已經被有管道的買家預定了。程燦東介紹，商業地產不考慮返還貸款利息，一般收益為7-10%，碰到人家急於出手等著要錢的好項目，獲利20-30%也不稀罕。
除了做轉手商業地產，也有人選擇做地主當房東，Peter推舉當晚參加會議的資深華人商業地產投資人Nicole分享經驗。她說，商業地產租金一般是營業額的20%，你事先可到他的門店考察看他生意如何，評判他有沒有支付租金的能力。總之，不管是做住宅還是商業地產的房東，都需要有一定的經驗，以及比經驗更重要的勤奮，勤於服務、勤於學習、勤于思考。
