一萬億美元到期！美國房地產變得危險！

大約 1 萬億美元的到期債務，讓美國房地產避風港變得危險。

美國公寓樓的價值多年來一直上漲，但飆升的利率現在籠罩著該行業的業主。

美國房地產市場新的麻煩

長期以來被認為是美國房地產天堂的公寓樓正在成為陷入困境的商業地產領域的下一個麻煩點。

多年來，受租金穩步上漲和巨額回報前景的吸引，投資者不斷抬高房地產的價格。其中許多人承擔了過多的債務，期望能夠以足夠快的速度提高租金來償還債務。

與受到遠程工作和電子商務嚴重打擊的寫字樓和商場不同，出租公寓的空置率一直較低。公寓行業的主要問題不是缺乏需求，而是利率。

債務成本的突然飆升有可能會導致全美許多多戶家庭業主破產。數據公司 CoStar 的數據顯示，繼去年利率上漲 25% 後，截至今年 6 月份的一年中，公寓樓價值下降了 14% 。這一下降幅度與寫字樓價值的下降幅度大致相同。

多戶住宅類別的抵押貸款拖欠率雖然較低，但一直在增加，目前借貸成本翻了一番，租金增長放緩，建築費用上升。這一切都顯得這個行業開始出現問題。

美國公寓業主面臨的「核爆」

資深房地產金融高管、黑石房地產債務創始成員 Peter Sotoloff 表示，美國公寓樓業主面臨著「核彈爆炸」。

根據抵押貸款銀行家協會的數據，未償還的公寓樓抵押貸款在過去十年中增加了一倍多，達到約 2 萬億美元。這幾乎是辦公室債務的兩倍。9807 億美元的公寓樓債務預計將在 2023 年至 2027 年間到期。

Peter Sotoloff 說：

「每個人都專註於商業地產，但實際上公寓樓違約的風險是一個非常大的問題，但沒有得到應有的關注。」

而且，洛杉磯、休斯頓和舊金山的多戶住宅業主已經被爆出拖欠了數千套公寓的貸款。

據一位知情人士透露，全球最大的另類資產管理公司 Blackstone 已拖欠曼哈頓 11 棟公寓樓的抵押貸款。

公寓樓的問題

公寓樓一直被譽為風險較低的商業房地產投資。即使在經濟衰退時期，包括 2008-2009 年金融危機期間房地產市場崩潰時，它們的表現也相對較好。因為人們總是需要一個地方居住，在危機時期，大量人會湧入租賃市場。

通貨膨脹還使房東能夠比平時提高租金，從而推高了建築物的價值。根據租賃網站 Apartment List 的數據，2021 年至 2022 年 18 個月內，公寓樓租金要價上漲了 25%。

對於許多投資者來說，這些因素證明支付高房價是合理的。公寓樓業主通常從債券市場借入超過 80% 的建築價值。許多投資者大幅提高租金，押注一旦他們的建築物產生更高的租金收入，就可以以更高的估值出售建築物或為債務再融資。

但很少有人預料到利率會上升得如此之快，從而壓低了房產價值並迫使房東以更高的利率進行再融資。作為重要資金來源的地區性銀行如今的放貸量大幅減少，導致抵押貸款再融資也變得更加困難。

美國許多城市的租金增長大幅放緩，而通貨膨脹和保險費上漲則提高了建築物的運營成本。一些人基於對未來幾年租金大幅上漲的樂觀預期而支付了更高的價格。現在，這些人都遇到了困難。

公寓樓業主的困境

1.總部位於洛杉磯的 Tides Equities 自 2016 年以來已收購了價值超過 65 億美元的租賃房產，其中大部分是西南部城市的中低收入公寓樓。評級機構報告顯示，2021 年，該公司預計達拉斯郊區的一處房產的租金將在三年內上漲 44%。

6 月，Tides Equities 宣布：該戰略並未按計划進行。該公司表示，租戶「現金變得過於緊張」，一些房產不再賺取足夠的錢來償還債務，投資者可能需要投入更多資金來避免違約。

2.總部位於休斯敦的 Nitya Capital 擁有價值約 30 億美元的多戶住宅，該公司 3 月份通知投資者，由於利率上升，公司將大幅削減利潤預期。

Nitya Capital 首席執行官 Swapnil Agarwal 在一封投資者信中寫道：

「我們實際上是在支付更高的抵押貸款成本，而不是進行現金分配。 」

3.舊金山最大的房東之一 Veritas Investments 及其合作夥伴在過去一年中拖欠了 95 棟出租建築的債務。結果，該公司將損失超過三分之一的舊金山投資組合。

公寓樓的前景

當然公寓樓業主仍有理由保持樂觀。即使銀行撤退，房利美和房地美仍能提供政府支持的可靠貸款來源。大多數分析師預計住房短缺和高租金將持續存在。如果利率下降，房地產價格也可能會迅速反彈。

儘管如此，其他威脅仍在加劇。今年和明年開售的新公寓樓數量異常多，特別是在高端租賃市場，引起了供應方面的擔憂。

此外，公寓樓價值比商業樓宇價值更容易受到利率上升的影響，因為它們與 10 年期國債價格密切相關，而隨著利率上升，十年期國債價格暴跌。

總之呢，房地產有漲有跌，投資需謹慎～