净售236亿美元，中国公司豪赌失败争相逃离美国商业房地产市场

中国企业多年来一直是美国豪华酒店、办公大楼和其他商业房地产项目最积极最踊跃的买家之一，现在他们正在争相退出。

根据MSCI Real Assets的数据显示，自2019年初以来，中国公司已净售出236亿美元的美国商业地产。

这标志着一个重大转变：根据MSCI的数据，在2013年至2018年间，中国公司净买入近520亿美元的美国商业地产。

中国买家一度疯抢美国老旧的办公楼、开发用地和酒店，特别是在曼哈顿，他们经常一掷千金，成为媒体关注的焦点。

其中安邦保险曾在2015年以19.5亿美元收购了纽约市知名的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)，成为有史以来美国独立酒店获得的最高收购价。

旗下拥有一家航空公司的海航集团曾在2015年至2017年在全球范围收购知名建筑。2017年，海航以约22亿美元的价格购买了位于公园大道245号(245 Park Avenue)的曼哈顿办公大楼，成为有记录以来美国单栋办公楼最高成交价之一。有人说，海航几乎是以一己之力，将纽约房地产从低谷拉了回来。

经纪公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)资本市场主席道格·哈蒙（Doug Harmon）说：“他们的钱似乎永远花不完，对炫耀性资产有着巨大的胃口。”

虽然中国公司从未在美国商业房地产的总体投资中占过很大份额，即使在购买高峰时期也是，但它们对美国的市场却产生了巨大的影响，MSCI Real Assets 首席经济学家吉姆·卡斯特罗（Jim Costello）表示。当中国公司豪掷千金购买曼哈顿的知名大楼时，这些交易往往成为附近房产的的估值基准，并鼓励其他卖家提出类似的高价。

曼哈顿的这些房产交易有时也成为其他城市房产价值的参考。卡斯特罗说，通过这种方式，中国资金的影响力逐渐渗透到整个美国商业房地产市场，推高了美国各地的房产价值。

律师事务所Greenberg Traurig LLP的亚洲房地产业务主席乔尔·罗斯坦 (Joel Rothstein)说，中国对美国房地产的投资在四年前开始下降，当时中国监管部门采取了措施让许多公司更难将资金转移到国外。一些最积极的买家陷入了财务困境。中美政治关系恶化也是导致投资降温的一个原因。

房地产投资信托基金SL Green Realty Corp本月从破产的海航手中接管了公园大道245号。这个在中国公司收购美国知名房产的鼎盛时期达成的一笔重要交易终于有了新的解决方案。

2018年，海航陷入财务困境，此后出售或失去了其在美国的大部分资产。为了偿还即将到期的债务，海航将公园大道245号挂牌出售。然而，由于写字楼年限太长，面临翻新的巨大投入，加之租户的陆续迁出，这笔交易竟无人问津。

SL Green首席投资官哈里森·西托默 (Harrison Sitomer)说，SL Green现在拥有这栋大楼，并将接手这处房产18亿美元的债务。

2020年安邦保险集团宣布申请解散并清算。大家保险集团从安邦保险手中接过了纽约华尔道夫酒店，正在把一部分客房改建成公寓，尽管这个项目一直受到成本超支的困扰。

大家保险集团还寻求剥离价值数十亿美元的酒店投资组合，其中包括位于中央公园附近的曼哈顿 Essex House 酒店。但因为新冠疫情，这些物业出售给韩国未来资产金融集团（Mirae Asset Financial Group）的交易告吹。

其他中国公司也在撤退。房地产开发商泛海集团将美国的一些项目抵押给了债权人。

房地产经纪人称，在某些情况下，中国公司愿意开出高价是因为想拥有纽约知名建筑的声望，而且计划持有这些房地产很多年待价而沽。但由于贷款利率上升，商务旅行减少，以及对办公空间需求疲软，许多商业房地产的价值最近纷纷缩水。

一些在经济繁荣时期购买的房产现在陷入财务困境。Greenberg Traurig的罗斯坦说：“目前我们与中国投资者的大多数交易要么是研究解决方案，要么是重组或退出。”

中国投资者最近的困境与20世纪80年代末和90年代初席卷美国房地产市场的日本投资潮颇有相似之处。日本公司在房地产市场繁荣期间高价购入包括纽约洛克菲勒中心(Rockefeller Center)在内的地标性写字楼，但在市场转向时蒙受了巨大损失。

不过中国公司还没有完全放弃美国市场。

戴德梁行的哈蒙说，虽然中国资本收购美国地产的交易变少，但韩国、德国和新加坡公司填补了空缺。

他说：“总会有资本出现的。”