中国房企搁浅美国，亏2亿美元甩卖纽约地产，背后原因是……
在金融界警惕地关注着资金紧张的中国恒大集团命运之际，另一家中国大型房地产开发商在美国的项目也正面临着倒计时。
据美国媒体《The Real Deal》报道，泛海控股正试图亏本出售昂贵的曼哈顿开发用地——并愿意承担上亿美元的巨额亏损。与此同时，泛海在旧金山、洛杉矶和夏威夷相关的项目也正面临着倒计时。
被“诅咒”的土地
在寸土寸金的曼哈顿下城到处都是摩天大楼，而南街80号地块上竟然还只是一栋50年代的6层楼建筑！自2003年以来，许多开发商试图将这里重建，但跟受了诅咒一样，全都以失败告终。
南街80号重建的第一个提案是开发商弗兰克·席姆（Frank Sciame）2003年提出的，由曾设计迪拜塔的著名建筑师圣迭戈·卡拉特拉瓦 (Santiago Calatrava)设计，屋顶高度为 826 英尺（252米），尖顶的总高度增加到 1123 英尺（342米），建成后将成为纽约市第三高的建筑（仅次于帝国大厦和美国银行大厦）。
大楼由12个立方体堆叠而成，每套住宅的成本从2900万美元起，顶部更是高达5900万美元。在该设计中，将成为纽约市最昂贵的公寓之一。
2005年2月，该项目获得纽约市的建设许可，但由于美国房地产市场一直在下滑，公寓一套都没卖出去，开发商也因此无法获得足够的资金建设。
后来金融危机爆发，弗兰克·席姆于2008年4月16日出售了该地块，该项目被正式取消。
2012年，科德·迈耶公司（Cord Meyer Development）收购了该地并打算重振摩天大楼项目。2013年，高达1081英尺的一座无尖顶的环保大楼设计方案发布。
然而，由于经济尚未完全复苏，这一建设计划最终也还是失败了，科德·迈耶公司在2014年将该地块又转卖给了海港开发商霍华德休斯公司（Howard Hughes Corp.）
2015年随着中资大举进入美国的热潮，8月份泛海斥资3.9亿美元，以全现金从霍华德休斯公司手中买下了曼哈顿南街80号，计划开发为混合用途商住楼。根据泛海当时发布的公告，该项目在2015年7月31日市场估值为4.3亿美元，似乎是“赚”到了。
2016年2月，泛海获得了纽约城市规划委员会的批准，批准总面积为106万7350平方英尺（99160 平方米），包括51万2300平方英尺的住宅单元。
2017年5月，泛海向纽约申请了拆迁许可证，准备拆除该地块现有建筑。
然而，自那之后，泛海就陷入了财务困境。场地没有进行任何拆除工作，也没有再向纽约建筑局提交任何计划。
2018年8月30日，泛海向股东发布的一份公告中称，南街80号“项目的概念设计已经完成，方案设计正在进行中”，但并未提供任何进一步的细节。
2019年4月，泛海发布了初步设计，一栋高度为1436 英尺（438米），113层的摩天大楼穿过纽约市中心的天际线。
但这些计划从未开始实施，同年泛海悄悄地通过库什曼&韦克菲尔德房地产服务公司（Cushman & Wakefield）联系出售曼哈顿南街80号，要价3亿美元。不到三年，亏了近1亿美元也要出手。
不过6月份，美国房地产融资公司DW Partners为泛海提供了1.75亿美元的贷款，拉了它一把。但是泛海仍处于被堆积如山的债务压垮的边缘。
根据纽约市物业记录，今年5月份，泛海集团支付了600万美元，将DW Partners公司的贷款还款日期延长到11月。
知情人士称，泛海现在正打算通过高力房地产服务公司（Colliers International）以2亿美元低价抛售该地块，比购买价降了近2亿美元。
房地产专业人士表示，美国不乏有财力的开发商能接盘完成开发，但是考虑到当前政治不确定性如此之大的情况，与中国公司合作可能会令人不安。
“搁浅”的巨轮
泛海的国际化之路始于2013年，这一年，泛海在中国香港设立发展平台，以2.15亿美元收购了美国洛杉矶Fig Central（菲戈罗亚中心）商业地产项目，欲投资10亿美元建造三座新的公寓大楼和一家豪华柏悦酒店，其中一幢摩天大楼高676英尺，建成后将成为洛杉矶最高的住宅楼。
2014年，泛海以2.96亿美元收购美国旧金山 First & Mission 项目，计划在旧金山建起两栋超高层塔楼，其中主塔高度约260 米，建成后将成为旧金山市第二高楼。
次年，泛海的触角又延伸到纽约、夏威夷等，收购印尼电厂项目。2017年3月中国泛海完成对美国国际数据集团（IDG）的收购，并称这是其资产多元化和国际化进程中的一个重要里程碑。
但是大举扩张的背后，也留下了日后难以弥补的巨额债务窟窿。随着2018年后国内实施离岸资本管制，加上作为主业的地产业务收入在近几年持续走低，泛海逐渐失去了续航能力。
泛海在美国5个城市（纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷、索诺马）共有7个地产类项目，总投资约35亿美元，这些项目或闲置或远未完工，目前基本无销售回流，垫资严重，且整体转让进度受阻。
除了此次欲低价转让的曼哈顿南街80号，去年1月，泛海也开始转让美国旧金山的相关房地产项目。
泛海旧金山 First & Mission 项目2016年开工，预计2023年竣工，总投资29亿美元。但现在已经暂停，留下一个大坑。
2020年1月22日，泛海表示，该项目打算以10.06亿美元的价格出售给一家私募基金，当时估计损失达19亿人民币。最后，老朋友联想柳传志帮忙，找来弘毅投资给出了12亿美元的友情价。但是受美国新冠疫情的影响，这笔交易最终却未能达成。
2020年8月，泛海位于美国加州索诺玛县的相关境外资产也以2600万美元转让。
洛杉矶市中心的项目目前也全部停工。此外，泛海在洛杉矶还涉嫌卷入当地市议员何塞·惠泽尔(José Huizar)的贪腐案中，惠泽尔涉嫌从中国房地产企业那里收受约150万美元的贿赂。
2021年6月3日，泛海旗下美国国际数据集团（IDG）也以13亿美元的价格出售给了美国黑石集团。
从去年到今年，泛海已经开始通过“卖卖卖”来回笼资金，但债务的大窟窿，也似乎越补越大。最新迹象显示，泛海已陷入频繁的债务诉讼之中。
今年6月，旧金山的总承包商以工程款争议为由，将其诉至美国加州高等法院，诉讼标的约为1.45亿美元。
洛杉矶的总承包商也将泛海告上了法庭，今年6月24日，法院判决泛海赔付总金额4265.74万美元。
前几天10月20日晚，泛海的又一个债主OCM Harbour Investments找上了门。
2019年9月23日，泛海与OCM签订了1.4亿美元融资协议。今年6月28日，对方通知要9月27日要付清所有未偿还本息和其他欠款1.59亿美元，但泛海没能按时支付，双方经过商议后签订了豁免函，OCM同意宽延至12月28日。
但10月19日，OCM称泛海违约未能达成豁免函中约定的条件，因此要求立即还钱。目前泛海还在就更新还款计划与贷款人进行磋商。
“明斯基时刻”
除了断臂求生的泛海，从纽约到伦敦再到旧金山，不管经营状况如何，中国公司都在纷纷撤出房地产投资项目。
根据彭博的数据，今年以来，中国企业的海外资产变现计划达到了105亿美元，这是自1998年以来的第二高。按照目前的速度，2021可能会超过去年的150亿美元。
这场震荡与危机背后，既是房企们长期高杠杆运行使然，也是中国政府严厉“去杠杆”政策使然，而究其原因是中国正在试图避免一场更大的危机。
上世纪70年代末到90年代初，战后持续高速增长的日本经济，在世界上一枝独秀。日本成了“世界工厂”，日本制造的工业产品行销世界各地。日元不断升值到近原来的三倍。
从1986年到1991年，日本的海外投资总额高达4000亿美元，成为全球最大的对外直接投资国。日本流入美国的外国直接投资呈现爆炸式增长。从上世纪80年代早期的每年10亿美元迅速飙升，到1990年达到高峰，仅此一年就超过180亿美元。
日本人对美国的房地产和企业资产的大量收购达到了疯狂的程度，令美国人惊呼：“日本要买下美国！”甚至全世界都认为，“日本才是未来世界经济的中心。”
之后美国对日本间进行了各种阻击，最终，日本自愿限制出口，并签订广场协议，干预外汇市场，诱导美元对日元贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题。
而为了应对日元升值带来的出口压力，日本采取宽松的货币政策和积极的财政政策，最终造成疯狂的地产泡沫。
红火的地产，使居民储蓄减少，背负巨额债务，一旦泡沫破裂，人们的消费力大打折扣，经济陷入停滞，也就是发生在日本的“失落的20年”。
美国经济学家海曼·明斯基（Hyman Minsky）对此有精妙分析，因此崩溃发生刹那被称为“明斯基时刻”。
在商业周期的上升阶段，内在危机会被经济增长所掩盖，但是一旦经济步入停滞甚至下降周期，矛盾便会迅速激化，高风险的金融主体就只能以变卖资产来偿还债务。
在2017年，“警惕明斯基时刻”第一次出现在时任中国央行行长周小川的讲话中，似乎预示着地产盛筵的终结。
今年3月，中国银保监会主席郭树清的表述甚至更直白——“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”
“灰犀牛”指显而易见却被视而不见，最终造成重大危机。
事实上，在中国压制房地产行业，防止“明斯基时刻”的政策信号，已经闪烁多年。
从2010年起，政府开始了房地产市场调控，稳定房价、地价、以及市场预期。为避免金融系统性风险，从2016年开始坚持“房住不炒”定位， 采取限购限贷限售、严格价格管理以及规范市场秩序等措施。而从去年开始，政府陆续出台了一系列政策对房地产行业都有非常深远的影响，比如房屋成交指导价打击炒房投机心态稳定楼市价格等。
此外，2020年8月对重点房企融资提出“三道红线”，2020年底又提出金融机构房地产贷款集中度上限，两项深刻改变房地产金融格局。
显然，未来房地产行业将不再是中国的经济支柱，中国经济将向先进制造业及战略性新兴产业转型。
