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美国警察站在霸租者一边 房主该如何应对?

纽约最近发生了数起引人注目的非法占有者事件,一旦房屋被霸占了30天,要赶走这些占屋者就非常困难,房主必须采取法律手段才能将其驱逐,这个过程不仅需要支付高昂的律师费用,还会让人筋疲力尽。

比较有代表性的案件就是47岁的房主Adele Andaloro与所谓的霸租者发生了口头对峙,她试图把霸租者赶出她家的房子,并带着电视台跟随记录了发生的一切。身为房主的Adele Andaloro,竟被警察戴上了冰冷的手铐!

鸠占雀巢

据报道,Adele Andaloro在纽约法拉盛继承了一套价值百万美元的房产:一栋独栋别墅(Single Family)。

近日,Adele Andaloro惊讶地发现,就当自己准备出售房屋时,房子的前门和锁头居然已经被更换。一怒一下,Andaloro带领着电视台和锁匠回到家中,准备更换门锁,以驱逐霸租者,维护自己的合法权益。

Adele Andaloro表示,自己很清楚,如果他人占有空闲房屋且住满30天,这些人就可以享受一些特定的法定权利,甚至可能真正实现“鸠占雀巢”成为房子的主人。“我害怕有人调查的时候,已经超过30天得时效,而霸租者还在自己的家里。”

同时,根据现行法律,房主更换门锁,关闭水电,甚至从物业中搬走这些所谓的租户的物品都是违法的。

在最近的一次遭遇中,Andaloro被拍到在一名霸租者打开前门后,进入了房子。“你不应该试图偷走我的房子,滚出去”。Andaloro在被摄像机拍到的争吵中对霸租者喊道。

霸租者随即报警,警察赶到后,将Andaloro抓了起来,但Andaloro据理力争地说,自己有产权证明,而且房屋开着门,自己没有非法闯入。

是非曲直

霸租者则对着电视镜头说,房子是自己租来的,正在被Andaloro非法驱离。但面对警察的询问,是否有证据证明已在此居住了30日,霸租者无言以对。随后,警察将霸租者带离了房屋,并当场释放了Andaloro。离开前,警察警告Andaloro,不要更换门锁。但Andaloro依然不顾劝阻,更换了门锁。不到10分钟后,霸租者和警察又重新返回,并肆无忌惮地破门而入。

警察这一次改变了口径,对Andaloro表示,霸租者不能被驱除,两人之间的纠纷必须通过法庭解决,而不是由警察处理。但因为私自更换了门锁,并且没有给居住者提供新的钥匙,警察最后以非法驱逐罪逮捕了Andaloro。

另一方面,霸租者表示,自己是几个月前搬进的此房屋,并是与某个房产经纪签署了相关文件,房产经纪的身份不能透露。而且,自己在修缮房屋中投入了不少资金,如果这部分资金没有得到赔付,自己不会搬出。解决方案必须通过法律途径。目前,Andaloro收到了刑事法庭传票,她也被迫向法院提出申请驱逐令,以解决这一争端。一位不愿透露姓名的邻居称,他们不知道这些人一开始是怎么进入房子的,也不知道他们是怎么知道房子是空的。

纽约市议会在1982年通过的《非法驱逐法》(Unlawful Eviction Law)所保护的“占屋者权利”(Squatter’s Right)。根据法律,如果有人侵占纽约市的空置房屋达30天,在没有任何租赁合约的情况下,就能享有“租客”的权利与待遇。屋主遇到屋霸时,非但不能任意换锁,还得交出大门钥匙。屋主如果想赶走这些屋霸,只能寻求法律途径,到房屋法庭打官司,但是占屋者也能获得“法律援助协会”(Legal Aid Society)的辩护律师帮助。

占屋者的辩护律师费甚至都是从纽约纳税人的口袋里出的

若纽约房主面临房屋非法占用情况,该如何应对呢?

按照州法律规定,纽约的驱逐程序包括以下步骤:

首先,发出“退出通知”(Notice to Quit),要求非法占有者在 10 天内离开。如果他们不遵守,房主需提起驱逐诉讼。

擅自占有者收到传票后,有 10 天的时间做出答复。法庭程序结束后,如判定驱逐有效,再给予 14 天搬出通知,如仍不离开,则可由警方强制执行。

整个过程可能耗时长达五个月,且会带来高昂的法律费用。

为了保护自己的房产,纽约市业主可采取以下措施:

  1. 定期检查空置房产,确保安全。
  2. 让房屋看起来有人居住,如通过照明和安全系统。
  3. 安装坚固的锁和屏障,防止未经授权的进入。
  4. 在房产周围设置“禁止侵入”标志。
  5. 鼓励邻居报告可疑活动。
  6. 考虑聘请物业管理公司来维护房产。
  7. 如可能,让房产处于使用状态。

这些措施有助于预防擅自占有者,并保护您的财产权益。

纽约州议员 Jake Blumencranz (D-15) 提出了议会法案 A6894,该法案将租赁权的期限从 30 天延长至 45 天,并将占用权添加到第三级刑事侵入的定义中。参议员Patricia Fitzpatrick也在纽约参议院提出了该法案。

波及新泽西

这起在纽约发生的典型霸租事件,也引发了新泽西州房东们的广泛担心。

根据新泽西州现行的法律,擅自占用房屋并不是犯罪行为。这是一个民事问题,需要业主提出要求,这可能需要几个月甚至几年的时间来解决。

新泽西参议员Doug Steinhardt提出了一项名为S-3613的新法案,旨在为房主和社区提供解决霸租问题的新途径。

新法案建议,将把责任转移到霸租者身上,让他们为自己辩护,而不是让房主起诉。

同时,霸租者经常破坏房屋,毁坏或出售屋主留在屋内的任何个人财产。为了解决这些问题,新的法案将创造三个新的与霸租有关的罪行:

一、侵入家宅。未经房主许可,强行进入无人居住或空置的住宅,意图占据住宅,则犯下入室抢劫罪。

二、非法占用。一个人进入未经房主许可的房屋,且在无人居住或空置的住所居住,则犯有非法占用罪。

三、非法重返。如果一个人拥有房屋,但被逐出房屋,然后未经房主允许又破门而入占有房屋,则该人犯有非法再次进入房屋罪。

Steinhardt表示,需要想澄清的是,这部法律区只适用于那些从一开始就没有权利进入住宅的人。每项新罪名都将构成四级犯罪,最高可判处18个月监禁,最高罚款1万美元,或两者兼施。

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