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中国房企搁浅美国,亏2亿美元甩卖纽约地产,背后原因是……

在金融界警惕地关注着资金紧张的中国恒大集团命运之际,另一家中国大型房地产开发商在美国的项目也正面临着倒计时。

据美国媒体《The Real Deal》报道,泛海控股正试图亏本出售昂贵的曼哈顿开发用地——并愿意承担上亿美元的巨额亏损。与此同时,泛海在旧金山、洛杉矶和夏威夷相关的项目也正面临着倒计时。

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被“诅咒”的土地

在寸土寸金的曼哈顿下城到处都是摩天大楼,而南街80号地块上竟然还只是一栋50年代的6层楼建筑!自2003年以来,许多开发商试图将这里重建,但跟受了诅咒一样,全都以失败告终。

南街80号重建的第一个提案是开发商弗兰克·席姆(Frank Sciame)2003年提出的,由曾设计迪拜塔的著名建筑师圣迭戈·卡拉特拉瓦 (Santiago Calatrava)设计,屋顶高度为 826 英尺(252米),尖顶的总高度增加到 1123 英尺(342米),建成后将成为纽约市第三高的建筑(仅次于帝国大厦和美国银行大厦)。

大楼由12个立方体堆叠而成,每套住宅的成本从2900万美元起,顶部更是高达5900万美元。在该设计中,将成为纽约市最昂贵的公寓之一。

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2005年2月,该项目获得纽约市的建设许可,但由于美国房地产市场一直在下滑,公寓一套都没卖出去,开发商也因此无法获得足够的资金建设。

后来金融危机爆发,弗兰克·席姆于2008年4月16日出售了该地块,该项目被正式取消。

2012年,科德·迈耶公司(Cord Meyer Development)收购了该地并打算重振摩天大楼项目。2013年,高达1081英尺的一座无尖顶的环保大楼设计方案发布。

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然而,由于经济尚未完全复苏,这一建设计划最终也还是失败了,科德·迈耶公司在2014年将该地块又转卖给了海港开发商霍华德休斯公司(Howard Hughes Corp.)

2015年随着中资大举进入美国的热潮,8月份泛海斥资3.9亿美元,以全现金从霍华德休斯公司手中买下了曼哈顿南街80号,计划开发为混合用途商住楼。根据泛海当时发布的公告,该项目在2015年7月31日市场估值为4.3亿美元,似乎是“赚”到了。

2016年2月,泛海获得了纽约城市规划委员会的批准,批准总面积为106万7350平方英尺(99160 平方米),包括51万2300平方英尺的住宅单元。

2017年5月,泛海向纽约申请了拆迁许可证,准备拆除该地块现有建筑。

然而,自那之后,泛海就陷入了财务困境。场地没有进行任何拆除工作,也没有再向纽约建筑局提交任何计划。​

2018年8月30日,泛海向股东发布的一份公告中称,南街80号“项目的概念设计已经完成,方案设计正在进行中”,但并未提供任何进一步的细节。

2019年4月,泛海发布了初步设计,一栋高度为1436 英尺(438米),113层的摩天大楼穿过纽约市中心的天际线。

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但这些计划从未开始实施,同年泛海悄悄地通过库什曼&韦克菲尔德房地产服务公司(Cushman & Wakefield)联系出售曼哈顿南街80号,要价3亿美元。不到三年,亏了近1亿美元也要出手。

不过6月份,美国房地产融资公司DW Partners为泛海提供了1.75亿美元的贷款,拉了它一把。但是泛海仍处于被堆积如山的债务压垮的边缘。

根据纽约市物业记录,今年5月份,泛海集团支付了600万美元,将DW Partners公司的贷款还款日期延长到11月。

知情人士称,泛海现在正打算通过高力房地产服务公司(Colliers International)以2亿美元低价抛售该地块,比购买价降了近2亿美元。

房地产专业人士表示,美国不乏有财力的开发商能接盘完成开发,但是考虑到当前政治不确定性如此之大的情况,与中国公司合作可能会令人不安。

“搁浅”的巨轮

泛海,英文名“oceanwide”, 似有泛海踏浪之意。这个在1985年由卢志强创建的房地产公司,作为中国商业故事的一个经典案例,在30多年间的资本运作下,“被打造成一艘涵盖房地产、金融、能源、投资等多元产业的泛海“巨轮”。
近十年来,泛海也加入了中国投资者2350亿美元的海外收购潮。

泛海的国际化之路始于2013年,这一年,泛海在中国香港设立发展平台,以2.15亿美元收购了美国洛杉矶Fig Central(菲戈罗亚中心)商业地产项目,欲投资10亿美元建造三座新的公寓大楼和一家豪华柏悦酒店,其中一幢摩天大楼高676英尺,建成后将成为洛杉矶最高的住宅楼。

2014年,泛海以2.96亿美元收购美国旧金山 First & Mission 项目,计划在旧金山建起两栋超高层塔楼,其中主塔高度约260 米,建成后将成为旧金山市第二高楼。

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次年,泛海的触角又延伸到纽约、夏威夷等,收购印尼电厂项目。2017年3月中国泛海完成对美国国际数据集团(IDG)的收购,并称这是其资产多元化和国际化进程中的一个重要里程碑。

但是大举扩张的背后,也留下了日后难以弥补的巨额债务窟窿。随着2018年后国内实施离岸资本管制,加上作为主业的地产业务收入在近几年持续走低,泛海逐渐失去了续航能力。

泛海在美国5个城市(纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷、索诺马)共有7个地产类项目,总投资约35亿美元,这些项目或闲置或远未完工,目前基本无销售回流,垫资严重,且整体转让进度受阻。

除了此次欲低价转让的曼哈顿南街80号,去年1月,泛海也开始转让美国旧金山的相关房地产项目。

泛海旧金山 First & Mission 项目2016年开工,预计2023年竣工,总投资29亿美元。但现在已经暂停,留下一个大坑。

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2020年1月22日,泛海表示,该项目打算以10.06亿美元的价格出售给一家私募基金,当时估计损失达19亿人民币。最后,老朋友联想柳传志帮忙,找来弘毅投资给出了12亿美元的友情价。但是受美国新冠疫情的影响,这笔交易最终却未能达成。

2020年8月,泛海位于美国加州索诺玛县的相关境外资产也以2600万美元转让。

洛杉矶市中心的项目目前也全部停工。此外,泛海在洛杉矶还涉嫌卷入当地市议员何塞·惠泽尔(José Huizar)的贪腐案中,惠泽尔涉嫌从中国房地产企业那里收受约150万美元的贿赂。

2021年6月3日,泛海旗下美国国际数据集团(IDG)也以13亿美元的价格出售给了美国黑石集团。​

从去年到今年,泛海已经开始通过“卖卖卖”来回笼资金,但债务的大窟窿,也似乎越补越大。最新迹象显示,泛海已陷入频繁的债务诉讼之中。

今年6月,旧金山的总承包商以工程款争议为由,将其诉至美国加州高等法院,诉讼标的约为1.45亿美元。

洛杉矶的总承包商也将泛海告上了法庭,今年6月24日,法院判决泛海赔付总金额4265.74万美元。

前几天10月20日晚,泛海的又一个债主OCM Harbour Investments找上了门。

2019年9月23日,泛海与OCM签订了1.4亿美元融资协议。今年6月28日,对方通知要9月27日要付清所有未偿还本息和其他欠款1.59亿美元,但泛海没能按时支付,双方经过商议后签订了豁免函,OCM同意宽延至12月28日。

但10月19日,OCM称泛海违约未能达成豁免函中约定的条件,因此要求立即还钱。目前泛海还在就更新还款计划与贷款人进行磋商。

“明斯基时刻”

除了断臂求生的泛海,从纽约到伦敦再到旧金山,不管经营状况如何,中国公司都在纷纷撤出房地产投资项目。

根据彭博的数据,今年以来,中国企业的海外资产变现计划达到了105亿美元,这是自1998年以来的第二高。按照目前的速度,2021可能会超过去年的150亿美元。

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这场震荡与危机背后,既是房企们长期高杠杆运行使然,也是中国政府严厉“去杠杆”政策使然,而究其原因是中国正在试图避免一场更大的危机。

上世纪70年代末到90年代初,战后持续高速增长的日本经济,在世界上一枝独秀。日本成了“世界工厂”,日本制造的工业产品行销世界各地。日元不断升值到近原来的三倍。

从1986年到1991年,日本的海外投资总额高达4000亿美元,成为全球最大的对外直接投资国。日本流入美国的外国直接投资呈现爆炸式增长。从上世纪80年代早期的每年10亿美元迅速飙升,到1990年达到高峰,仅此一年就超过180亿美元。

日本人对美国的房地产和企业资产的大量收购达到了疯狂的程度,令美国人惊呼:“日本要买下美国!”甚至全世界都认为,“日本才是未来世界经济的中心。”

之后美国对日本间进行了各种阻击,最终,日本自愿限制出口,并签订广场协议,干预外汇市场,诱导美元对日元贬值,以解决美国巨额贸易赤字问题。

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而为了应对日元升值带来的出口压力,日本采取宽松的货币政策和积极的财政政策,最终造成疯狂的地产泡沫。

红火的地产,使居民储蓄减少,背负巨额债务,一旦泡沫破裂,人们的消费力大打折扣,经济陷入停滞,也就是发生在日本的“失落的20年”。

美国经济学家海曼·明斯基(Hyman Minsky)对此有精妙分析,因此崩溃发生刹那被称为“明斯基时刻”。

在商业周期的上升阶段,内在危机会被经济增长所掩盖,但是一旦经济步入停滞甚至下降周期,矛盾便会迅速激化,高风险的金融主体就只能以变卖资产来偿还债务。

在2017年,“警惕明斯基时刻”第一次出现在时任中国央行行长周小川的讲话中,似乎预示着地产盛筵的终结。

今年3月,中国银保监会主席郭树清的表述甚至更直白——“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

“灰犀牛”指显而易见却被视而不见,最终造成重大危机。

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事实上,在中国压制房地产行业,防止“明斯基时刻”的政策信号,已经闪烁多年。

从2010年起,政府开始了房地产市场调控,稳定房价、地价、以及市场预期。为避免金融系统性风险,从2016年开始坚持“房住不炒”定位, 采取限购限贷限售、严格价格管理以及规范市场秩序等措施。而从去年开始,政府陆续出台了一系列政策对房地产行业都有非常深远的影响,比如房屋成交指导价打击炒房投机心态稳定楼市价格等。

此外,2020年8月对重点房企融资提出“三道红线”,2020年底又提出金融机构房地产贷款集中度上限,两项深刻改变房地产金融格局。

显然,未来房地产行业将不再是中国的经济支柱,中国经济将向先进制造业及战略性新兴产业转型。

本文由【南卡北卡生活网】整理编辑,原文转自圣地呀GO,若有侵权敬请联系我们;图片取自网络,版权属于原作者。转载请注明出处!

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